呼和浩特市人民政府辦公室
關于印發物業管理專項整治提升行動方案的通知

各旗、縣、區人民政府，經濟技術開發區管委會，市各委、辦、局：

經市人民政府同意，現將《呼和浩特市物業管理專項整治提升行動方案》印發給你們，請認真遵照執行。

呼和浩特市人民政府辦公室

2026年3月9日

（本文有刪減）

呼和浩特市物業管理專項整治

提升行動方案

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為進一步提升首府物業服務質量，按照《住房城鄉建設部辦公廳關于印發〈關于扎實開展物業服務領域突出問題集中整治推動物業服務水平提升的指導意見〉的通知》精神，制定本方案。

一、總體要求

牢固樹立以人民為中心的發展思想，以鑄牢中華民族共同體意識為工作主線，以物業服務“小切口”推動城市治理“大縱深”,在全市范圍內開展為期一年的物業管理專項整治提升行動，到2026年底前，物業管理深度融入基層治理，物業市場秩序有效規范，突出問題得到深入治理，物業投訴量顯著下降，物業管理服務實現從“有沒有”向“好不好”的根本性轉變，人民群眾獲得感、幸福感、安全感持續提升。

二、健全物業管理融入基層治理機制

(一)健全社區黨組織領導下的協調運行機制。推動社區與專業化物業管理項目、業委會(物管會)“交叉任職”覆蓋率達到100%,形成社區黨組織領導下的居委會、業委會(物管會)、物業企業協調運行機制。強化物業企業黨組織建設，確保物業企業黨的組織和黨的工作覆蓋率動態維持100%。

(二)健全小區黨支部領導下的議事協商機制。將黨支部建在小區里，建立小區黨支部領導下的議事協商機制,由小區黨支部每月至少收集1次業主訴求，組織1次業委會（物管會）與物業企業“對接會”，做到訴求響應率100%、訴求化解率不低于90%，讓黨組織成為群眾身邊堅實可靠的“主心骨”。

(三)健全黨員主動參與物業治理共建機制。深入推進“雙報到、雙服務、雙報告”活動，市、旗縣區機關企事業單位在職黨員常態化到社區報到，進小區、進樓棟、進業主微信群，實現樓棟長、單元長崗位認領“全覆蓋”,協助社區開展物業管理工作。倡導全市黨員帶頭遵守小區管理規約，依法交納物業費。

(四)健全部門協同聯動機制。深入推進執法、管理、服務進小區，有效規范物業服務行為。組織部門負責統籌推進物業黨建聯建工作，開展“雙報到、雙服務、雙報告”活動。政法部門負責健全物業矛盾糾紛多元化解機制。社會工作部門負責推進社區治理體系和治理能力建設，指導實施群眾自治制度。住建部門負責制定物業管理相關政策、規劃、行業標準和規范，組織實施并監督檢查。公安機關負責依法查處住宅小區內危害公共安全、妨害公共秩序、噪聲污染等行為。應急管理部門負責對消防工作實施監督管理，由消防救援機構負責實施，依法對物業企業履行消防安全職責情況監督檢查。城市管理部門負責組織實施城市管理進社區、進小區行動，依法查處違法違規建設、違規處置建筑垃圾和生活垃圾、破壞綠化、餐飲服務業違法排放油煙等行為。市場監管部門負責查處物業管理區域內的違法經營行為，加強對電梯、鍋爐等特種設備和物業服務收費監督檢查，依法查處各類價格違法違規行為。自然資源部門負責強化物業服務用房及公共設施、電動自行車停放充電場所等規劃指導。生態環境部門負責環境保護監管工作。衛生健康部門負責生活飲用水衛生監督，指導傳染病防控工作。其他部門按照職能職責做好物業監督管理工作。水電氣暖通信等專營單位做好相關服務工作。

三、健全物業服務“質價相符”監管機制

(一)規范服務內容和標準。嚴格落實《居住物業管理服務規范》(DB15/T970—2024)及《住宅小區物業服務清單》(呼政辦發〔2025〕14號),新選聘物業企業的小區按照《物業服務合同(范本)》簽訂合同，業主對照1-5級標準“點單”確定服務內容，企業按照約定提供“菜單式”服務。已簽訂物業服務合同但內容不完善、權利義務不明確的小區，參照《物業服務合同(范本)》,依法依規補充完善合同條款，從源頭上規范雙方權利義務。

(二)實行質量和價格“雙評價”機制。科學評價物業服務質量和價格，“雙評價”結果向業主公開，作為調整服務價格、選聘解聘服務企業、企業信用管理等參考依據。一是分類開展質量評價，對于專業化服務小區，街道(鄉鎮)每季度依據物業服務合同約定條款和相關規定，開展物業服務質量綜合評價。對于自主管理小區，街道(鄉鎮)每半年開展一次滿意度調查，滿意率不足60%的，遵循“屬地指導、業主決定”原則，指導業主選聘物業企業接管。二是聚焦開展價格評價，業主大會、業委會(物管會)可委托第三方專業機構對收費標準進行綜合評價，鼓勵業主與企業通過“自主協商”方式，綜合考慮服務內容、運營成本等多方面因素，確定或調整收費標準，有效解決“質價不符”問題。

(三)實行服務和收支“雙公開”機制。推動物業企業“曬服務”,公示公開服務內容、服務標準、合同履行、投訴處理和小區治理等情況；推動物業企業、業委會(物管會)“曬收支”,公示公開物業費用、公共收益收支等情況。以“公示欄十業主群+智慧物業平臺”為載體，年內實現專業化物業服務小區“雙曬”覆蓋率達到100%，充分賦予業主知情權、參與權和決策權，讓業主明白消費、企業規范服務。

(四)實行企業和業主“雙履約”促進機制。街道(鄉鎮)、社區、居(村)委會對物業企業、業主和業委會(物管會)的履約情況進行監督。對于不履行合同約定的物業企業，提醒整改率達到100%,拒不整改的依法推動調價或解聘。對于未按約定交納物業服務費用的業主，業委會(物管會)、物業企業“溫馨催費”覆蓋率達到100%；拒不交納物業費的通過“調解＋普法+訴訟”工作模式解決。

(五)規范物業服務收費行為。進一步厘清物業費與公攤能耗、生活垃圾清運、裝修管理等事項的收費界線，有效杜絕重復計費、亂收費等行為。試點推行酬金制物業管理模式，由物業企業、業委會(物管會)、社區建立物業費用“共管賬戶”,采取“基礎支付+實報實銷十評估定酬”方式支付資金，確保物業費用收取使用公開透明。探索信托制資金管理模式，通過引入第三方監管，進一步強化資金透明度和制衡機制。

(六)規范共有資金管理。一是出臺《住宅專項維修資金管理辦法》,完善住宅專項維修資金交存、使用、續籌等機制，優化應急維修使用程序，對符合使用條件的快速審批、應修盡修；對于未繳納住宅專項維修基金以及余額不足的，要依法依規啟動續籌工作。二是制定《住宅小區公共收益管理指引》,推行公共收益共管模式，明確公共收益范圍、管理主體、使用方式等內容，年內公共收益“共管賬戶”覆蓋率達到100%。鼓勵有條件的小區聘請第三方專業機構開展專項審計，審計結果向業主公示接受監督。

四、健全物業企業準入退出監管機制

(一)規范企業注冊登記和備案管理。建立物業企業信息采集庫，對現有實施物業管理的物業企業，全部實施備案管理。對新注冊登記物業企業，推行“注冊一推送一備案”全流程閉環管控。

(二)規范物業企業選聘。一是實行“招標前后雙備案”制度。招標前，由屬地住建部門備案招標公告、招標文件等材料，預審服務內容、服務標準、服務價格。備案價格超過2.0元/平方米的項目，招標人須提供價格測算依據，屬地住建部門可組織專業人員或聘請第三方機構進行價格評估。招標后，由屬地住建部門備案中標結果、物業服務合同，“雙備案”覆蓋率達到100%。二是鼓勵街道(鄉鎮)、社區指導業主大會選聘物業企業或選擇應急接管物業企業時，擇優選聘服務能力強、信用高、履約好的物業企業，可將企業注冊資本、經營業績和規模、服務質量、信用評價、項目負責人職業能力、管理隊伍綜合素質、在管項目履約情況等納入選聘的前置條件。

(三)規范物業企業項目承接。前期物業進駐項目，要嚴格按照規定進行承接查驗并備案，防止建設、管理遺留問題轉嫁，保障業主、建設單位和物業服務人的合法權益。既有物業交接，要重點對物業管理區域電梯、消防、監控、供水等共用設施設備的使用維護現狀進行確認，并報街道(鄉鎮)備案。

(四)規范物業企業退出行為。嚴格落實《呼和浩特市物業服務人退出項目管理辦法(試行)》,指導被解聘的物業企業有序退出小區。建立“退出一銜接一接管”閉環機制，在物業企業正式退出前，由原物業繼續提供服務并協助選聘新物業，實現物業企業“優進劣出”。對選聘應急接管的物業企業，接管期限不得超過6個月，防止以應急接管形式規避選聘程序進行長期服務。

(五)健全信用管理機制。一是制定《物業服務企業信用信息管理辦法》,將合同履行、投訴處理、社會服務和街道(鄉鎮)、社區日常監督等情況記入信用檔案，信用等級作為選聘解聘物業企業的重要依據。二是持續開展物業企業履約評價工作，建立投訴集中、履約不到位負面清單，主動向社會公開；履約評價年度累計3次被列入負面清單的，指導業主啟動調價或解聘程序。

五、健全物業行業市場化改革機制

(一)探索“片區大物業”市場模式。針對老舊小區物業管理分散、服務低效、資源不足等問題，通過“整合區域”“多區聯聘”“核心業務托管”等綜合性舉措，引進綜合實力強的物業企業進行管理，提升區域物業服務質量。

(二)鼓勵國有企業示范引領物業管理。市四區要培育大型骨干國有物業企業，采取“以大帶小”“新舊搭配”“公建+住宅”等模式，依法依規接管一批體量小、基礎差、問題多的小區，打造標桿物業，破解老舊小區規模小、服務差等問題。

(三)發揮物業協會作用。充分發揮物業管理協會作用，主動研究行業發展面臨的瓶頸問題、典型問題，為健全行業標準制度提供決策參考。建立健全行業自律公約，開展物業管理從業人員培訓，動員物業企業規范經營、創新服務。同時，強化與行業管理、綜合執法等部門溝通對接，指導物業企業運用法律手段維護自身合法權益。

六、健全居民自治長效機制

(一)規范業委會(物管會)組建。積極推動成立業委會，未能選舉產生業委會的依法組建物管會。物管會由居(村)委會、業主、物業使用人代表等組成，主任由居(村)委會代表擔任，鼓勵引導網格(小區)黨小組成員、樓棟(單元)長、黨員業主以及民警、律師等擔任委員。街道(鄉鎮)要嚴格審核業委會(物管會)委員候選人資格，依法依規推選熱心公益事業、責任心強、公正廉潔、具有廣泛代表性的業主擔任委員，確保委員履職盡責、發揮作用。

(二)規范業委會(物管會)運行。街道(鄉鎮)要監督指導業委會(物管會)依法依規履行職責。業委會(物管會)監督并協助物業企業履行合同，督促業主遵守法律法規、管理規約和業主大會決議。對業委會(物管會)違規解聘選聘物業企業、未經業主大會同意擅自決定業主事項、擅自處分公共收益等問題，要及時警告制止、責令限期改正或依法撤銷；對未能按照規定履職的業委會(物管會),依規組織重新選舉或組建；對未能按照規定履職的委員，及時終止委員資格并進行增補。

(三)推行“五議兩公開”機制。對于小區物業費用調整、公共設施改造、維修資金使用等重大事項，實行“業主提議、業委會(物管會)先議、居委會建議、社區黨組織審議、業主大會決議”機制，落實“表決結果公開、實施情況公開”要求，主動接受居民監督，社區黨組織對重大事項前置審議率達到100%,確保事務規范運行、落地見效。

七、健全群眾訴求回應解決機制

(一)健全“未訴先辦”工作機制。推動物業服務問題“碼上辦”全覆蓋，在小區出入口、單元門廳等顯著位置規范張貼“有事掃碼報、物業馬上辦”二維碼，業主掃碼反映物業管理問題，物業企業、社區、街道(鄉鎮)、水電氣暖通信等專營單位及時“應哨”處辦。

(二)開展投訴集中小區專項治理。對12345接訴即辦平臺物業投訴實行分級督辦機制，每月投訴20件以上小區由屬地住建部門掛牌督辦，街道包聯解決；每月投訴40件以上小區由屬地政府掛牌督辦，屬地處級領導包聯解決；每月投訴60件以上小區由市住建部門掛牌督辦，屬地主要領導包聯解決，并指派專人駐場盯辦。

(三)開展“管理越位”問題專項治理。推行“日常巡查+重點抽查+動態監管”長效機制，開展以停水、停電、停梯等方式暴力催費專項治理，強化對定價隨意、費用虛高、公攤費用不合理、裝修押金只收不退、超標準代收水電費和垃圾清運費、只收費不服務少服務、強制捆綁收費、亂收費等行為監管，對整改不到位、屢查屢犯的物業企業依法從嚴處罰。

(四)開展安全隱患問題專項治理。集中開展住宅小區安全隱患排查整治行動，重點整治治安管理、電梯安全、消防設施、水電氣暖設備、建筑外墻、裝飾裝修及拆改承重結構、私搭亂建、高空拋物、違規占用消防通道和疏散通道等安全隱患問題，堅決遏制安全事故發生。督促物業企業切實落實安全生產主體責任，加強共用設施設備管理，及時進行維護維修；強化公共秩序管理，依法落實巡查、勸阻、報告等責任。對群眾反映電梯故障頻發、運行狀況差、存在安全隱患的住宅老舊電梯及時申報進行更新。

(五)健全矛盾糾紛化解工作機制。深化綜治中心矛盾糾紛“一站式”調處作用，有效整合人民調解、行政調解、司法調解及專業行業調解資源，在全市社區建立“金牌調解室”,創新“人民調解十司法確認”“人民調解十速裁”模式，健全“法院十綜治中心十網格員”線上聯動機制，有效提升物業糾紛化解效能。

(六)強化政策解讀和宣傳引導。推動物業法治宣傳進小區、進家庭、進企業，系統解讀政策要點、普及權利義務、明晰維權路徑，引導業主依法維權。運用多種媒體宣傳平臺，圍繞群眾關心關注的物業熱點問題，開展“以案釋法”宣傳活動，有形有感有效宣傳物業管理相關法律法規，實現“以案普法”,提高公眾法治觀念。

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