各相關單位：

《清水河縣物業服務質量提升行動實施方案》已經縣政府常務會議審議通過。現將方案印發給你們，請按照方案要求落實。

2025年6月6日

清水河縣物業服務質量提升行動實施方案

為進一步提升清水河縣住宅小區物業管理服務水平，滿足人民日益增長的美好生活需要，結合我縣實際，制定本實施方案。

一、總體要求

深入貫徹以人民為中心的發展理念，統籌推進好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，聚焦物業領域突出問題，集中解決群眾身邊“揪心事”“煩心事”，擴大物業市場化覆蓋范圍，規范物業市場發展秩序，健全完善監督管理制度機制，全面提升物業服務水平和人民群眾滿意度。

二、主要任務

（一）促進物業市場化發展

1.擴大市場化物業管理覆蓋面，解決老舊小區物業管理不規范問題。采取“以大帶小”物業管理模式，著力解決老舊小區（獨棟樓）物業管理問題；推行“國企+民企”管理模式，接管社區兜底小區，解決“小、零、老”小區物業管理存在的突出問題。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，完成時限：2025年12月底前）

2.出臺物業服務清單，解決物業服務事項不清問題。制定《清水河縣物業服務清單和老舊小區服務標準》，明確物業服務內容和標準。推進住宅小區物業客戶服務、工程運維、秩序維護、保潔服務、綠化養護等標準化建設。依據市物業管理協會公布的物業服務費成本構成，作為新選聘物業服務企業時確定物業服務費的參考依據。（牽頭單位：縣住建局、縣市場監管局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，完成時限：2025年6月底前）

3.規范物業招標投標，解決物業服務企業選聘不規范問題。在業主、業主大會選聘物業服務人之前，建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業服務人，簽訂書面前期物業服務合同。投標人少于三個或者建設規模小于二萬平方米的，經縣住建局批準，可以采用協議方式選聘物業服務人員。強化對房地產開發企業、業主委員會（物業管理委員會）招標選聘工作的監督管理，嚴格落實招投標審核備案的流程、內容和時限。（牽頭單位：縣住建局、縣市場監管局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，完成時限：2025年6月底前）

4.開展智慧物業建設，解決物業管理效能不高問題。積極對接市住建局物業中心，將我縣19家物業企業，統一納入平臺管理，通過智慧物業服務平臺實現高效物業服務。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，完成時限：2025年10月底前）

5.加強人員培訓，解決從業人員能力不足問題。結合實際，安排專項培訓資金，制定培訓計劃、確定培訓內容，對社區工作人員、業主委員會（物業管理委員會）成員、物業項目負責人、客服人員、安全管理人員、物業工作人員開展專業培訓和法律法規業務培訓。同時，指導物業服務企業，結合企業自身實際，做好物業服務從業人員的相應培訓工作，有效提升從業人員的業務素質和服務能力。縣、鎮兩級每年分別開展培訓不少于六次，實現社區工作人員、業主委員會（物業管理委員會）成員、物業項目負責人培訓全覆蓋。（配合單位：縣住建局、城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，完成時限：2025年12月底前）

6.開展溫馨催費，解決物業服務費收繳困難問題。①開展溫馨催費行動。對于繳費率較低的住宅小區，開展“定制服務”+“溫馨催費”行動，城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府充分征求居民意見，動員全體業主定制物業服務內容，商定物業服務費用，主動購買服務；針對未按照約定交納物業服務費用的居民，由城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府指導業主委員會（物業管理委員會）、物業服務企業采取電話網絡提醒、上門宣傳等方式進行“溫馨催費”。②充分發揮調解作用。對于拒不交納物業費的，推行“調解＋普法”的工作模式，充分發揮各類調解組織作用，妥善化解繳費矛盾和糾紛；調解不成的，通過法院訴訟解決。③探索困難居民服務費用減免。要探索使用公共收益、倡導物業企業補助、動員社會捐助等方式，為確有困難的居民代交或減免物業服務費（牽頭單位：縣住建局、縣司法局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、縣法院，完成時限：2025年12月底前）

（二）集中解決群眾揪心煩心問題

7.暢通投訴渠道，解決居民訴求回應慢問題。①拓寬居民反映渠道。城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府選派社區網格員與物業服務企業工作人員組成住宅小區物業服務“雙管家”，負責收集、回復、解決物業投訴問題。物業服務“雙管家”及水電氣暖服務企業服務專員名單和聯系方式公布在小區公示欄和顯著位置，縣各職能部門將管理范圍和相關負責人聯系方式一并在住宅小區向居民公布。發生物業管理問題，住建局第一時間組織城關鎮、物業服務企業和相關部門進行核實處理。②強化信息公開公示。督促各物業服務企業，根據物業服務合同約定，在小區內對物業服務內容、收費標準、公共收益等事項，以及物業投訴電話進行公示，接受業主監督。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、電力公司、清川公司、中燃公司、熱力公司，完成時限：2025年6月底前取得階段性成效，長期堅持）

8.開展專項治理，解決群眾關心關注問題。針對投訴、信訪、輿情等渠道反映的物業服務突出問題，開展物業管理服務專項治理，重點整治合同履行不到位、物業管理不規范、服務費用不透明、公共區域管理和收益使用不明確，從業人員服務態度差，居民住戶亂停車、私搭亂建、飛線充電、不文明養犬等問題，依法規范物業服務行為。開展多部門聯合檢查，重點整治消防設施管理不到位、堵塞消防通道、電動自行車亂停亂放和違規充電、電梯維修維護不及時等問題，及時消除住宅小區安全隱患，不斷提升群眾滿意度。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、縣市場局、公安局、城管大隊、消防大隊等行業部門，完成時限：2025年12月底前）

9.規范企業關系，解決物業服務主體責任不清問題。規范房地產開發企業和物業服務企業關系，明確各自管理范圍，保障物業服務企業獨立法人地位，房地產開發企業、集團公司下設或注冊的物業服務分公司，必須在管理項目所在地為物業服務費單獨設立賬戶，專項用于本地物業管理項目資金的收取和使用管理。嚴厲打擊房地產開發企業以延期交房、房屋促銷等原因承諾減免物業服務費行為，打擊抽調挪用物業服務企業資金等損害物業服務企業利益行為。加強對物業服務項目承接查驗情況的監督管理，防止將建設遺留問題轉嫁物業服務企業，督促物業服務企業將承接查驗情況進行備案并向業主公示。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：市場局，完成時限：2025年12月底前）

10.起底遺留問題，解決水電氣暖未移交等問題。住建局組織專營單位、開發企業聯合摸排轄區住宅小區水、電、氣、暖等公共設施未移交情況，形成問題臺賬，制定移交方案，明確移交內容和時限，成熟一個移交一個，推動專營單位管理服務到終端，逐步解決后續管理維護問題。排查消防設施未驗收投入使用情況，按照相關政策推進整改銷號。（牽頭單位：住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、消防隊、縣市場局、電力公司、清川公司、中燃公司、熱力公司）

11.完善充電設施，解決新能源汽車和電動自行車充電設備不足問題。規范住宅小區電動汽車充電樁安裝流程，明確各方主體承擔的相關責任，解決投訴事項，消除安全隱患。開展電動自行車停放場所建設改造，由住建局和城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府共同協辦，繼續摸排小區充電端口建設情況，對條件允許的小區征求居民同意后，加快推進充電端口的建設改造任務。（牽頭單位：住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、發改委、消防大隊、電力公司，完成時限：2025年12月底前）

（三）規范業主委員會運行

12.優化業主委員會成員設置，解決作用發揮不到位問題。城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府要加強對業主委員會（物業管理委員會）候選人的推薦和審核把關，鼓勵引導網格（小區）黨小組成員、樓棟（單元）長、黨員業主參選業主委員會（物業管理委員會），新組建的業主委員會（物業管理委員會）成員黨員數須達到50%以上，同時明確不宜作為業主委員會委員候選人人選的具體情形，確保業主委員會（物業管理委員會）能夠履職盡責、高質高效運行，發揮作用。建立健全“雙向進入、交叉任職”機制，業主委員會（物業管理委員會）成員和物業項目負責人中的黨員全部要擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”成員通過法定程序兼任業主委員會（物業管理委員會）成員，實現黨建與業務工作有效融合。（牽頭單位：縣委社會工作部、城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，配合單位：住建局，完成時限：2025年12月底前）

13.完善監督機制，解決業主委員會履職不專業問題。①規范業主委員會運行。城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府聯合縣委社會工作部，嚴格落實《呼和浩特市住宅區業主大會議事規則》，監督指導業主委員會（物業管理委員會）依法依規履行職責。各業主委員會（物業管理委員會）要嚴格按照相關法律法規和規章制度履行工作職責，了解業主、物業使用人的意見建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議。②加強違規履職處置管理，針對業主委員會（物業管理委員會）成員未能按照相關規定履職盡責、違規解聘選聘物業服務企業、未經業主大會同意擅自決定業主事項、擅自處分公共收益等問題，城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府要及時警告制止、責令限期改正或依法撤銷，并通告全體業主。構成犯罪的，移交司法機關處理。（牽頭單位：縣委社會工作部、城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，配合單位：住建局，完成時限：2025年12月底前）

（五）健全物業監管體系

14.強化考核評價，加強責任落實，解決物業服務企業監管難度大問題。參照內建物〔2024〕197號關于《內蒙古自治區物業服務企業信用信息管理辦法（試行）》，完善信用管理機制體系，健全長效監管制度，持續開展物業管理季評價工作，將群眾滿意作為主要測評指標，積極推送正負面企業名單，建立健全物業管理季評價、星級評價與信用評價、物業服務企業退出相掛鉤等工作機制，強化多部門聯合懲戒，不斷加大對物業行業的監管力度；制定《清水河縣住宅小區物業管理考核辦法》，明確考核評價的方式、內容、標準和結果運用，由城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府負責對物業服務企業的服務情況每季度進行綜合評價，將評價結果報送縣人民政府和住建部門，對群眾反映強烈、問題突出的企業進行評價，相關費用列入財政預算，且評價結果作為年度考核、信用管理、星級評定、選聘解聘、企業退出的重要依據。（牽頭單位：縣住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府，消防大隊、城管執法大隊等行業部門，完成時限：2025年6月底前）

15.大力開展物業領域違法行為治理。縣住建局指導城管大隊，大力開展物業領域違法行為治理工作。注重源頭治理和問題整改，對輕微違法行為，預防在先并以教育引導為主，注重督促整改，避免簡單罰款；對群眾長期反映的突出問題，城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府建立問題臺賬，掛賬督辦，確保問題得到徹底解決。（牽頭單位：住建局，配合單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、各相關部門，完成時限：2025年12月底前）

16.加強黨建聯建，解決綜合治理合力不夠問題。持續推進兩個覆蓋。持續推進物業服務企業黨的組織和黨的工作“兩個覆蓋”，不斷培養吸納黨員，提高黨組織覆蓋率，提升黨建引領效果，繼續打造黨建示范點。進一步細化物業行業黨建示范點打造標準，提升打造數量，推動建立黨組織、黨小組的物業服務項目全部建立黨建示范點。社區吹哨，部門報道，城關鎮各社區組織相關部門、物業服務企業、業委會（物管會）不定期多種形式召開黨建聯席會或物業管理聯席會（牽頭單位：城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府、各相關部門，配合單位：縣委社工部、住建局、各相關部門，完成時限：2025年12月底前）

三、保障舉措

（一）加強組織保障。物業管理區域是基層治理的主戰場，各鄉鎮、各相關部門要堅持黨的領導，把加強物業管理作為主動為民服務的重要內容，鞏固群眾身邊不正之風和腐敗問題集中整治工作成果，建立政府統籌、部門協調、鄉鎮組織、社區配合、多方參與的物業管理綜合協調機制，引導業主依法行使權利，理順物業管理各方主體的權責關系，推動實現規范化物業管理。城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府要制定本鄉鎮具體工作計劃，實現物業管理服務水平整體提升。

（二）加強考核獎補。組織建立縣級籌備專項獎補資金政策，城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府每季度對物業公司物業提升工作開展情況進行評估，按提升行動完成情況，結合日常監督，給予一定的資金補助。

（三）加強政策宣傳。縣住建部門聯合城關鎮人民政府、喇嘛灣鎮人民政府每季度至少開展一次宣傳活動，重點宣傳《中華